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【12分で解説】損する土地活用 得する資産活用 不動産運用と相続対策をわかりやすく解説
2,190 回視聴 2025/01/28
１．損しない土地活用のための基礎知識
①住宅着工個数増加の背景
②築30年越え物件の
大規模修繕負担の悩み
③金融機関から見た土地活用融資
①住宅着工個数増加の背景
・賃貸経営を成功させる方法
需要と供給のバランスが必要
次の2つの影響も受ける
→ 社会的背景
政策の影響
例 相続税の改正
コロナ禍
着工数が増加した
・土地があるから賃貸経営を始める ✖
短絡的な考え方は避けるべき
長期的な収益の分析が必要
②築30年越え物件の
大規模修繕負担の悩み
・築30年越え物件の運営には悩みが多い
⑴ 修繕費が高い
⑵ 家賃が安い
・急いで新築物件を建てる ✖
専門の人に相談してみるべき
③金融機関から見た土地活用融資
・金融機関の融資は建物に対してだけ
でも担保にするのは建物と土地の両方
条件が悪くても融資しやすい
・融資が出ることが収益を生む ✖
地主さんは誤解しないことが重要
・建物の値段の7～8割が融資される
残りは自己負担となる
２．相続税対策は
収益力･節税力で資産を残す
①安易な節税対策には要注意
②相続対策を始める前の資産の棚卸し
③相続対策は収益力･節税力で資産を残す
①安易な節税対策には要注意
・土地活用を相続税対策にする ✖
長期的資産運用として損するリスクがある
相続税改正
課税者が増加
タワマンの固定資産税が階数に応じた
上層階の税負担が増加
相続税対策としてのマンション購入
追徴課税の対象となった
②相続対策を始める前の資産の棚卸し
・相続で資産売却が必要になるかも
普段から資産を把握しておく必要がある
・ROA分析表を作る
⑴ 土地や建物の名前
⑵ 面積
⑶ 価値
⑷ 収益
⑸ 借金
→ 資産の収益性
相続税を払う力 確認できる
③相続対策は収益力･節税力で資産を残す
・相続対策3つのポイント
⑴ 分割計画を考える
⑵ 納税方法を決める
⑶ 節税対策を行う
・節税の目的
税金を減らすだけ ✖
資産を次世代に多く残す 〇
・安定した収益が出る資産は保有する
安定した収益が出ない資産 ✖
売却を検討すべき
→ 長期的視点が必要
３．得する資産活用のための
資産の組み替え術
①稼ぐ経営を実現する資産の組み替え
②資産の組み替え6つのポイント
③資産の組み替えは
土地を改善する唯一の手段
①稼ぐ経営を実現する資産の組み替え
・資産を守るだけでなく資産を増やす
相続税の最高税率は55%
節税だけ ✖
→ 稼ぐ経営が必要
・資産の組み替えとは？
不良資産を優良な資産に入れ替える
例 土地を投資商品へ
②資産の組み替え6つのポイント
・資産の組み替えを行う理由
⑴ 相続税対策
⑵ 資産運用の効率化
・6つのポイントとは？
⑴ 立地の改善
不動産経営では立地が最重要
⑵ 相続対策
例 未利用地や駐車場
賃貸マンションや事業用不動産へ
⑶ 資産防衛
安定地盤や水災リスクの低い資産へ
地域や物件タイプでリスクを分散
⑷ 賃料安定化
人口動態や雇用状況を把握する
⑸ 運営費軽減
運営コストの低い物件へ切り替える
例 運営費が満室賃料の15%以下
⑹ レバレッジ効果
融資を活用する
例 融資を受けて大規模物件を購入
③資産の組み替えは
土地を改善する唯一の手段
・立地を良くすることが最重要
賃貸経営を成功させるポイント
例 駅近物件
入居希望者が多い
論理のサムさんです。今回の作品からは「相続税対策」が気になりました。相続税が課税される条件を調べてみます。
不動産投資の本要約チャンネル by徳川
損する土地活用 得する資産活用【不動産投資本の要約】
4 回視聴 2025/01/24
１．損する土地活用の典型例
・利回りは土地建築総額で見る
土地あっての建物
建築や修理を依頼する費用が発生する
→ コスト回収のための計算が必要
不動産の相場は流動的
相場をリアルタイムでチェックする
→ 実勢価格
時価評価 Webサイトで確認
・相続税の節税のための土地活用 △
節税できる金額
見込みの利益
→ 比較した上で検討すべき
２．損をしない土地活用のための基礎知識
・将来的なビジョンを冷静に見つめる
例 築年数は30年を超える物件
一時的に収入が落ち込む
・融資を活用するのが効果的
土地活用の融資は進みやすい傾向がある
必ずしも建築が必要ではない
例 駐車場
土地を売却
３．相続対策は
収益力×節税力で資産を増やす
・日本の相続税は上昇傾向にある
ROA分析をする
相続税圧縮効果
収益率
相続税支払い率
利益率 把握できる
利益率は4%以上を目指すのがオススメ
・節税の目的
次世代によりよい資産を残すこと
４．賃貸経営・不動産投資分析の基礎知識
・空室率を見る方法
⑴ 鳥の目
総務省データ等をもとに高い目で見る
⑵ 虫の目
不動産屋などを活用して身近に捉える
⑶ 魚の目
時代の流れを流動的に捉える
５．得する資産活用のための
資産の組み替え術
・資産の組み替え6つのポイント
⑴ 土地の改善
資産をもとに土地を移動する
例 駅近の物件へ
⑵ 相続対策
相続税が有利かを見極める
例 マンションの高層階
相続税が高い
⑶ 資産防衛
分散投資で資産を守る
⑷ 賃料安定化
土地の価値が変動しにくい場所を選ぶ
⑸ 運営費軽減
例 建物の修繕費
共有スペースの運営費
エレベーターの運営費
⑹ レバレッジ効果
不動産投資は融資がおりやすい
積極的に活用すべき
６．事例でわかる得する不動産投資
・資材置き場を更地にして売却
査定額より高い価格で売却できた
マンションへ資金を組み替えた
７．東京の賃貸経営をオススメする理由
・エリア選びのポイント
⑴ 都心から通勤30分圏以内
⑵ 住環境が整っている
⑶ 駅7分圏内
・具体的に注目している場所
⑴ 城南エリア
品川区
目黒区
大田区
⑵ 城西エリア
渋谷区
新宿区
世田谷区
中野区
杉並区
練馬区
文字情報多め、イラスト少なめの独り語りです。今回の作品からは「相場をリアルタイムでチェックする」に考えさせられました。田舎の両親が建てた家に住んでいるのですが、売却できるのかを調べてみます。
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今日のアクションプラン
相続税について調べる
両親の建てた田舎の家が売却できるかを調べる
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